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在过跌的市场里,万科蓄力向阳

时间:09-15 来源:最新资讯 访问次数:99

在过跌的市场里,万科蓄力向阳

图片来源:万科集团一周前,所有的房企,都在期待更有力的政策后手。郁亮也不例外。他在业绩会上说,当前政策已经在发力,希望已经出台的政策能尽快落实到位,以推动市场恢复到健康合理水平。同时,他也在期待盘活存量资产等方面的具体措施能够尽快出台。业绩会当晚,广州、深圳首先回应郁亮的期盼,落地了“认房不认贷”。隔天,央行发礼包:直接给全国的首套房和二套房划定了20%-30%的下限,并规定在25天后,存量首套房贷款利率可降低。再后一天,上海、北京也加入“不认贷”行列,且是全域。这“炸裂度”超出了所有人的预期。有相关统计显示,仅9月2日这一天,北京的新房成交套数就超过1800套,9月3日新房成交量也在900套左右。而8月份整个月,北京楼市的新房成交套数也仅在3100套。这意味着,北京“认房不认贷”新政落地后的第一天,新房成交量就超过了8月份的一半。“72小时不打烊”,中介、销售激动发朋友圈,售楼处一派繁忙的日子又回来了。在过跌的市场里做足防御政策背后,自然是“苦市场下行久已”面对今年前7月的楼市,郁亮表示:市场已经显然是跌过头了。他用两组数据来印证这个“过跌”。一组是新开工数据。2021年、2022年以及今年1-7月,全国商品住宅新开工面积分别下降11%、40%和25%。也就是说,如果拿2020年作为基数,新开工数字已经下降60%。“按照这个下滑程度,预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米,将回到2006年的规模水平。” 另一组数据是对比城镇化率。目前中国的城镇人口是9.2亿人,以上述预计的今年新开工面积折算,人均新增的开工面积只有0.7平方米。而美国在1960年城镇化达到70%,之后20年时间里,它的人均新开工面积平均为1平方米,好的年份能达到1.2平方米以上。郁亮认为,国内目前城镇化率为65%,到2030年预计达到70%,城镇人口增加至9.8亿人左右,全国每年有10亿到12亿平方米的新开工是一个合理的建设水平,现在显然超跌。超跌的局面和过度反应的市场低迷情绪不断恶性循环,让行业很难受,所有的指标,都要按最坏的打算来做。尤其是一直以危机感驱动的万科,更是不断在加强防御,如履薄冰地应对所有可能发生的更坏的局面。万科首席财务官韩慧华韩慧华透露,万科的应对主要表现在三个大方向上:一是高度重视经营现金流的管理——2023年上半年,万科销售回款与销售总额相当,回款效率始终保持行业领先,经营性现金流连续14年为正;同时,万科坚持量入为出,保持弹性运营;此外还会持续做动态压力测试和充分前置预案,以确保任何时点的现金流安全。二是对高杠杆保持敬畏与克制,净负债率一直处于行业低位——从去年至今,万科境内累计发行信用债396亿,居行业第一梯队。这些新发债务助力万科进一步优化债务结构。譬如在美元加息背景下,万科主动地优化了外债配置,今年下半年以无到期美元债,明年全年有3笔美元债到期,折合人民币约110亿。整体境外有息负债剔除汇率变动后较年初下降12%,外债占有息负债的比降至20%以内。截至报告期末,万科境内外短债共457亿,较年初下降29%,占有息负债比例降至14.2%的历史低点,持有货币资金1221.8亿元,对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。三是始终像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用——截至6月底,万科共计实现了超过9.2万套住宅的平稳交付。位居行业第二位。新增投资IRR20%以上改善利润预期但在利润问题上,万科和全行业一样,还没有找到太好的扭转招数。此前,有近80家上市房企发布业绩预告,其中超过6成预计亏损,累计总亏损额超千亿元。万科也未能幸免。在业绩会前,万科总裁祝九胜就曾坦言,由于市场的严峻性超出预期,万科短期内利润有压力。而下滑的主要原因,在于受过去两年市场剧烈波动影响,楼市销售持续遇冷,全国多地房价出现调整,企业开发业务结算规模和利润率都在下降。最终披露的财报显示,上半年,万科房地产开发业务实现结算面积1241.9万平方米,同比下降5.2%;实现结算收入1708.4亿元,同比下降4.5%;开发业务的结算毛利率为20.3%,同比减少1.6个百分点。虽最终保持了正向盈利,实现归母净利润98.7亿元,但同比还是下降了19.4%。除了“黑铁时代”讲话后就开始的提高管理水平,内部降本增效,从去年开始,万科的新项目投资把关更加严格,以通过提升投资质量、产品能力,实现良好的投资盈利表现。公司首席运营官、执行副总裁刘肖表示,从投资强度角度上来说,公司过去两年已经做了一定幅度的调整,公司今年1-8月的投资强度在28%左右,在行业上行期投资强度往往达到40%或者更多,“公司努力在投资强度下降的同时,强调投资的质量。”围绕投资策略,刘肖进一步分享了公司的三个标准:第一,市场和客户基础比较好,客户的来源清晰;第二,前置产品解决方案,解决方案清晰、准确、有把握,即操盘团队能力强;第三,财务指标优秀的项目。据悉,今年1-8月,万科一共投资了32个项目,总投资额719亿,且一二线城市占比100%,股东IRR水平普遍在20%以上。他预计此前获取的32个项目平均开盘周期在5个月左右,主要将在今年下半年开盘。此外,万科还在做存货去化加速——上半年已开项目整体投资兑现率达93%,年初库存去化率同比提升8个百分点。万科联席总裁兼开发经营本部首席合伙人张海表示,“如果市场信心能够逐步恢复,我们相信经过一段时间调整,开发经营业务的毛利率整体将稳定向好。”经营业务永远存在机会窗口而改善利润的另一个出口,在经营服务业务上。在这次业绩会上,郁亮再一次提到了运营的机会。他以伦敦举例:城市发展了数百年,至今仍在不断盖新房,新开工规模比30年之前翻了接近一倍。还有日本,新开工规模从最高峰至今,整体大概减少了52%,但东京都23个区,只下降了21%,而其中核心6区同一时间段反而增长了23%。这是因为人口会不断向能够创造就业的城市集中。在这些城市里,人口一开始是向郊区分散,此后又会向中心聚集。即便完全成熟之后,中心城区仍然会出现大量城市更新项目,以提升传统地区的发展活力,满足职住平衡的需求。郁亮认为,一个地区只要人口在持续增长,绝对的供给过剩就不会出现。而新发展模式带来的改变,就是“机会”“过去,随着客户对美好生活需求的多样化,万科从以开发业务为主,转向了开发经营服务并重。今天,即使是传统的开发业务,内容、模式也可能出现变化,商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁,城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。”在2022年时,万科经营服务业务的全口径收入就已经突破500亿。今年上半年,这一部分业务继续加速收成,实现全口径收入267.3亿元,同比增长11.9%。其中,万物云实现营业收入161.1亿元,同比增长12.2%。住宅物业关键的蝶城战略,数量从年初的584个增长到601个。截至6月底,万物云共推进150个蝶城的供应链改造,覆盖超过1000个住宅项目,提升整体基础住宅物业服务毛利率至16.8%,同比提升3.1个百分点。万纬物流上半年实现营收19.5亿元,同比增长17.0%;其中冷链业务营收同比增长30.3%,高标库稳定期出租率达到85%,冷链稳定期使用率为79%,均稳居行业第一梯队。万科泊寓截至6月底,已在全国34个城市共运营管理租赁住房22.47万间,累计开业17.39万,出租率为95.9%。上半年共录得营收16.4亿元,同比增长10.6%。商业业务方面,上半年万科商业营收43亿元,同比增长7.3%,累计开业203个商业项目。其中印力管理的商业项目整体出租率进一步提升至94.7%,销售额同比增长28%,尤其年初地产区域BG委托印力管理的34个项目,上半年销售额同比提升29%。业绩会上,万科集团总裁祝九胜透露,目前物流业务已经实现盈利,长租公寓年内也将盈利。此外,在“保租房REITs”和“不动产私募投资基金”两大风口的把握上,万科也走在了前列。去年,坊间有传闻称,万科将49个商业项目打包,统一交由印力运营管理,对此,万科联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全回应目前进展顺利。“商业平台印力定位为城市居民消费,没有做重奢,定位方向应该非常符合城市消费基础设施的提供商。同时,目前有一些老项目要去调优;在REITs发行上,印力也在非常积极地参与。”朱保全表示,商业地产投资整体的投资会比较重,回报周期比较长,但是2023年最重要一个政策就是REITs的出台,这为整个持有型、经营性不动产带来了春天。撤回定增等待更佳节点市场面的政策之外,在资本市场上一向佛系的万科,或许也有了新的期盼。在发布业绩同日,万科还发布了撤回定增申请的公告。根据公告,万科表示,基于当前公司A股股价显著低于每股净资产,经审慎分析,并充分听取投资者意见,公司决定终止此前的A股定增计划。2022年11月,暂停多年的A股市场再融资重新开闸。万科也趁东风,发布了2023年度非公开发行A股股票预案:计划向不超过35名的特定对象开展定向增发,募集资金总额不超过150亿元,发行数量将不超过11亿股,占当时万科总股本的9.46%。募集资金将会投入万科旗下多个地产项目。彼时万科表示,本次非公开发行的发行价格,不低于定价基准日前20个交易日发行人A股交易均价的80%,但并没有承诺不低于每股净资产发行。公告发布当天,即8月30日时,万科的收盘价为14.2元。当天晚间发布的2023年半年报显示,万科归属于上市公司股东的每股净资产为21.03元,万科处于深度“破净”的状态。尽管证监会最新的政策中已经提出,房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。但对万科来说,“如果增发价格低于每股净资产,每股净资产将会降低和减少,已有股东包括中小投资者的资产总额将会摊薄”。也许眼下的万科还不需要为这笔资金愁眉,但多一条无息的融资渠道,亦是多一条安全线。对于是否会再启动增发工作,万科管理层也并未拒绝。表示,将适时地根据市场的情况、公司股价情况和投资机构的意愿情况来适时进行。那么,不论是现有投资人的希冀还是成功定增的前提,万科的股价,都需要拔高了。

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